「街並み不要論」 都市の街並みは誰がつくるのだろうか

　建築家として仕事をしていると、必ず「街並み」という言葉が付いて回る。特に住宅を設計して街と向き合っていると、クライアントから言われるのではなく、有識者たちが「街並みのコンテクスト」について言及してくる場面がとても気になる。それは京都などの歴史的街並みを持った都市の中ではなく、東京の雑多な建築の集積の中であってもそうだ。

　この「街並み」という、一見お行儀の良さそうな記号を使えば、都市について論考しているような気になってくるのかもしれない。果たして、京都のような風致地域や歴史的都市以外のそれぞれがそれぞれの価値観だけでつくりあげられた猥雑な都市の街に、私たちは「街並み」を必要とするのだろうか。

これは、ルソーが『学問芸術論』などで言い回した「逆説」や「アイロニー」からの論考ではない。建築家であれば不可侵の、誰もがその「お行儀の良さ」を認めている「街並み」に対しての、「街並み不要論」として述べているのである。

　そもそも雑多な集積の都市の中に、街並みを持ち込んでコンテクストを作ろうとすること自体間違っているのではないか。「街並み」という記号から導かれるイメージは、美しい街、気持ちのいい街、整然とした街、などが挙げられるだろう。私たちが生活している街を、それこそこのような文脈に沿って論考しようとすることは、思索の上では可能である。しかし、建築家や都市計画家たちがアカデミックな立場から線を引っ張っていく結果を、私たちが街として現実に見ている訳ではない。

では、一体誰がこの街並みをつくっているのであろうか。都市の猥雑な街並みをつくっているのは、建築家でも都市計画家でも、それに付随する有識者の誰でもない。それは、建て売り住宅業者と不動産業者なのである。この現実を前にして、彼らを責めている訳ではない。彼らは彼らのやり方で、この社会を生き抜いているのだから。

　彼らはまるでゲリラのように土地を細分化しながら、商品としての住宅を売り捌く。もし仮に50坪の土地が入手できたならば、迷わずに25坪ずつの2分割を行うだろう。50坪の土地の建て売り住宅では、価格が高く手を出せる世帯が少ないという大義名分の影には、分割して数を増やした方がトータルの利益が出るというロジックが潜む。

　更に踏み込んで言及すれば、できれば土地の上に住宅など造らないで土地だけの転売で早く売り抜けたいというのが、大多数の本音だ。上に住宅を造ればその分いらぬ金がかかるし、工事期間が鬱陶しい。そして何年ものクレーム処理に走らなければならなくなってしまう。

　こう述べると、まるで多くの建て売り住宅業者は、土地を売るために住宅を乗せているだけではないか、と思われるだろう。その通りであると思われてもしかたのない状況なのだ。競売や任意売却などで入手した土地が、そのまま売り抜けられる良い仕入れであれば、転売を試みる業者は多いはずだ。良い仕入れとは、あらゆる手段を講じ安く入手できた土地である。それをできればエンド（彼らは実際にその土地を利用し、住むであろう一般購入者のことをそう呼ぶ。）に高値で売りたい。そしてそうでない土地は、まずプランを付けて売ってみる。プランといっても、私たち建築家が言うプランとはかけ離れた、パズルの間取り図だ。ここで売れないと、ようやく付き合いのある建て売り住宅専門設計屋に設計を依頼する。

　１棟の設計料は、確認申請込みで仕上げ表を付けた設計図書を10枚程度作成し、おおよそ50万円前後だろう。そして施工坪単価35万円程度の木造住宅が出来上がる。彼ら建て売り住宅業者や、不動産業者には、知的生産料の重要性は必要がない。住宅が出来上がるまでの設計料などは、できればいらぬ経費であり、1円でも安くしたいのが本音だ。

　何度も言及するが、多くの建て売り業者や不動産業者の悪口を言おうとしているのではない。建築家として、憂いているだけなのだ。全部とは言わないが、多くの建て売り住宅業者の土地入手から住宅販売のフローは、上述したような流れである。そして、建築家が関わる住宅をヒエラルキーの頂点とすると、その下にハウスメーカーなどの注文住宅があり、最もボリュームの多いゾーンに建て売り住宅が輝いている現実がある。

あらためて考えると、「注文住宅」という言葉は何ていう不適切なニュアンスを響かせるのだろう。そもそも住宅とは、注文して建てるのが当然であると言ってしまいたい。

さて、このようなロジックで街並みに建て売り住宅がスプロールすると、建て売り住宅業者や不動産業者が街並みを生み出し、都市計画家の役割を担っていると言えるではないか。それ故に猥雑で、ある意味魅力的な街並みが生まれてしまうのだ。もちろん、建築の文化を考え、街並みを美しく考えようとしている、素晴らしい建て売り住宅業者や不動産業者がいることも忘れてはならないことを、この「街並み不要論」の最後に付加えたい。